Kiedy mogę przestać płacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

17 lutego 2021

Keith Gumbinger, The Motley Fool

Opublikowano o 12:00 CDT, sobota 17 maja 2014 r

Zwykle można przestać płacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego, gdy pożyczka zostanie spłacona do 78 procent pierwotnej wartości. Teoretycznie powinno się automatycznie anulować, ale są sytuacje, w których może to potrwać nieco dłużej lub nawet znacznie krócej.

Faktem jest, że ubezpieczenie kredytu hipotecznego nie zawsze było automatycznie anulowane, a kredytobiorcy nie zawsze wiedzieli, że mogą je anulować. Na początku iw połowie lat 90. miliony właścicieli domów zaczęło refinansować kredyty i odkryło, że płacili za ubezpieczenie kredytu hipotecznego długo po tym, jak ich rosnący kapitał własny i regularna amortyzacja sprawiły, że stało się to zbędne.

Chociaż mogli być szczęśliwi, gdy odkryli, że już nie potrzebują MI, wielu nie było zadowolonych, że nie istnieje żaden mechanizm powiadamiający ich, że już go nie potrzebują – nie mówiąc już o jakimś sposobie anulowania tego. Podczas gdy niektórzy pożyczkodawcy pozwolili pożyczkobiorcom zakwestionować potrzebę MI, dla wielu jedynym wyjściem było uzyskanie nowej pożyczki poprzez refinansowanie.

Prawo

odstąpienia Ci niezadowoleni pożyczkobiorcy znaleźli sojusznika w postaci Jima Hensena, kongresmena z Utah, który miał własne problemy z anulowaniem PMI w swoim mieszkaniu Beltway. Jego męki doprowadziły do ​​ostatecznego uchwalenia ustawy o ochronie właścicieli domów (HPA).

Ustanowione w 1998 r. I obowiązujące w lipcu 1999 r. HPA nakazuje coroczne powiadamianie kwalifikujących się pożyczkobiorców o możliwości anulowania ich polisy. Określa również warunki, na jakich polisa PMI może zostać anulowana automatycznie – zazwyczaj, gdy pierwotne saldo pożyczki jest spłacane do 78 procent pierwotnej wartości domu, na podstawie pierwotnego harmonogramu spłat. Jednak ten wygaśnięty przepis obejmuje tylko te pożyczki udzielone po 29 lipca 1999 r. Wcześniejsze pożyczki nie podlegają automatycznemu anulowaniu.

Oczywiście nie dotyczy to kredytobiorców zalegających z płatnościami. Z mniej niż fantastyczną historią płatności, zwłaszcza w ostatnim roku lub dwóch, być może będziesz musiał trochę poczekać. Prawo stanowi, że w ciągu 12 miesięcy poprzedzających automatyczne anulowanie pożyczkobiorca nie może mieć żadnych płatności przeterminowanych ponad 30 dni. Ponadto w ciągu ostatnich 24 miesięcy poprzedzających automatyczne anulowanie pożyczkobiorca nie może mieć żadnych płatności przeterminowanych o 60 lub więcej dni.

Jeśli w historii płatności pożyczkobiorcy występują opóźnienia w płatnościach, będzie on musiał poczekać do zbudowania kolejnych okresów „wolnych od opóźnień lub do spłaty pożyczki do poziomu 77% LTV.

Zawsze istniała nieformalna relacja pożyczkobiorca-pożyczkodawca w odniesieniu do anulowania PMI, pod warunkiem, że wiedziałeś, że masz PMI i zdawałeś sobie sprawę, że w pewnym momencie może on zostać anulowany. Jeśli tego nie zrobiłeś, po prostu płaciłeś PMI do czasu refinansowania lub spłaty pożyczki. Teraz jednak HPA wymaga, aby pożyczkodawca co najmniej raz w roku powiadamiał Cię, że Twój PMI może zostać anulowany, pod warunkiem spełnienia określonych warunków. Dotyczy to tylko głównych domów jednorodzinnych.

Dojście do 78 procent: amortyzacja i aprecjacja

Dwa czynniki działają na twoją korzyść, jeśli chodzi o zbudowanie wystarczającego kapitału własnego, aby anulować PMI:

  1. Amortyzacja – proces spłaty kredytu hipotecznego – jest procesem powolnym, stabilnym, ale gwarantowanym
  2. Jednak aprecjacja (inaczej inflacja cen mieszkań) jest niestabilnym, nieprzewidywalnym procesem, który może szybko przynieść zyski na aktywnym rynku mieszkaniowym, ale może również kosztować kapitał w okresach spowolnienia gospodarczegoJak długo zajmie osiągnięcie 80-procentowego wskaźnika LTV poprzez samą amortyzację? Mówiąc najprościej, zajmie to lata.

    Na przykład pożyczka w wysokości 90 000 USD (cena zakupu 100 000 USD, tj. 10-procentowy spadek) z 30-letnim okresem oprocentowania przy 4% daje miesięczną spłatę w wysokości 477,42 USD. (Uwaga: im wyższe oprocentowanie kredytu, tym dłużej zajmie osiągnięcie 80-procentowego poziomu LTV).

    We wczesnych latach spłaty kredytu hipotecznego większość spłaty stanowią odsetki, więc prawie nie tracisz kwoty głównej, którą jesteś winien.

    Nie osiągniesz pozostałego salda w wysokości 80 000 USD (80 procent), w którym możesz zażądać anulowania swojego MI do 69. płatności, pod koniec piątego roku. Amortyzacja to naprawdę powolny i stabilny sposób budowania kapitału. Na 15 lat okres ten jest skrócony do mniej niż trzech lat, ponieważ spłacasz niespłacony kapitał znacznie szybciej.

    Jednak inflacja / aprecjacja może znacznie przyspieszyć Twój udział w kapitale. Porównaj powyższą amortyzację z 1-procentowym wzrostem ceny, aby zobaczyć, o ile szybciej osiągniesz 80%:

    Z zaledwie 1 procentem wzrostu i regularnymi, terminowymi płatnościami, możesz anulować swój PMI już pod koniec czwartego roku, a nie gdzieś w piątym roku. Oczywiście wyższy poziom uznania przyspiesza ten proces, a spadek wartości domu w Twojej okolicy może go przedłużyć.

    Jak szybko mogę anulować ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

    Nasza interpretacja prawa HPA – i stanowiska Fannie Mae – jest taka, że ​​pożyczkobiorca posiadający pożyczkę z okresem krótszym niż dwa lata i solidną historią płatności miałby trudności, jeśli nie niemożliwe, anulowanie ich PMI, niezależnie od lokalnych aprecjacja rynku, chyba że w jakiś sposób znacznie przyspieszyli swoje płatności – na przykład dokonując przedpłaty lub w przypadku, gdy właściciel domu dokonał znacznej modernizacji – a nawet wtedy będzie musiał osiągnąć współczynnik LTV 75% zweryfikowana przez pełną wycenę nieruchomości.

    Jeśli jesteś zainteresowany pełnym, aktualnym tekstem ustawy HPA, możesz znaleźć kopię na stronie internetowej FDIC pod adresem http://www.fdic.gov/news/news/inactivefinancial/1999/useftp.pdf – ale dość prostą wersję językową można znaleźć w podręczniku zgodności FDIC pod adresem http://www.fdic.gov/regulations/compliance/manual/pdf/V-5.1.pdf – gdzie wszystkie prawa i obowiązki pożyczkodawcy lub serwisanta są napisane.

    Skorzystaj z tej mało znanej „luki

    podatkowej Niedawne podwyżki podatków dotknęły prawie każdego amerykańskiego podatnika. Ale dzięki odpowiedniemu planowaniu możesz podjąć kroki, aby przejąć kontrolę nad swoimi podatkami i potencjalnie nawet obniżyć swoje podatki. W naszym nowym raporcie specjalnym „The IRS Is Daring You to Make This Investment Now! Dowiesz się o prostej strategii wykorzystania mało znanej reguły IRS. Nie przegap porady, która pomoże Ci obniżyć podatki w nadchodzących dziesięcioleciach. Kliknij tutaj, aby dowiedzieć się więcej.

    Możesz również cieszyć się tymi artykułami dotyczącymi nieruchomości:

    Artykuł Kiedy mogę przestać płacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego? pierwotnie pojawił się na Fool.com.

    Wypróbuj dowolną z naszych usług newslettera Foolish bezpłatnie przez 30 dni. Być może my, głupcy, nie wszyscy mamy te same opinie, ale wszyscy uważamy, że biorąc pod uwagę różnorodny zakres spostrzeżeń, jesteśmy lepszymi inwestorami. Motley Fool ma politykę ujawniania informacji.

    Prawa autorskie 1995-2014 The Motley Fool, LLC. Wszelkie prawa zastrzeżone. Motley Fool ma politykę ujawniania informacji .

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy